El sector promotor del Estado español sigue mostrando una estructura atomizada, a pesar del crecimiento de algunas grandes inmobiliarias en los últimos años. Según el informe de la consultora EY recogido en Cinco Días, de las 50 principales promotoras, las 10 más grandes construirán entre 2024 y 2026 unas 22.620 viviendas, lo que representa el 12,5% del total de las 180.000 casas previstas. Estas cifras contrastan con los niveles previos a la crisis de la burbuja inmobiliaria, cuando se construían más de 600.000 viviendas al año. Esta concentración de la oferta refleja una creciente dificultad para alcanzar un mayor volumen de producción, dado que la capacidad industrial del sector aún está muy lejos de los niveles anteriores, lo que limita el ritmo de crecimiento de la construcción.
Las grandes promotoras, entre las cuales destacan Aedas, Neinor, Culmia y Metrovacesa, han centrado sus esfuerzos en las principales ciudades y la costa mediterránea, donde la demanda es más alta. Sin embargo, el mercado sigue dominado por un gran cordón de pequeñas empresas locales, que siguen operando en nichos específicos y mercados menos competitivos. Este fenómeno muesta que estas pequeñas promotoras se concentran en proyectos de menor escala, evitando asumir riesgos asociados con grandes desarrollos. Este tipo de empresas se caracteriza por una rentabilidad más baja, pero con un enfoque en mercados locales donde pueden obtener márgenes estables sin depender de las grandes fluctuaciones del mercado inmobiliario.
Una estrategia clave que adoptan estas grandes promotoras para mantenerse competitivas ha sido la creación de alianzas con fondos de inversión, lo que les permite compartir el riesgo financiero y acceder a capital externo. Estas joint ventures han aumentado en los últimos años, permitiendo a las promotoras financiar proyectos sin asumir todo el riesgo. Entre las alianzas más destacadas están las de Aedas con King Street y Neinor con Ares y Orion, que buscan aprovechar la alta demanda de viviendas en el país. Estas asociaciones también ayudan a mitigar los efectos las pequeñas promotoras, ya que las grandes pueden reducir su exposición al riesgo de proyectos a gran escala, mientras obtienen acceso a recursos extra para impulsar su actividad.
