El precio de la vivienda en el Estado español subirá un 9,3% en 2026, más del doble que la media europea
La agencia S&P Global prevé que el encarecimiento continúe al menos hasta 2028, disparando la concentración de la propiedad y el negocio inmobiliario.
El precio de la vivienda en el Estado español aumentará un 9,3% en 2026, más del doble que la media europea, que se situará en el 4,3%, según el informe European Housing Markets de S&P Global. Aunque la agencia anticipa una ligera "desaceleración" respecto al 12,3% registrado en 2025, prevé que el encarecimiento continúe en 2027 y 2028, con subidas del 7,4% y del 6,2%, respectivamente.
Este incremento sostenido no responde a un "desajuste" abstracto entre "oferta y demanda", como afirma la retórica liberal, sino a una estructura de propiedad profundamente desigual y a políticas públicas que han permitido la conversión de la vivienda en un activo de acumulación de capital. Los datos del Banco de España confirman esta dinámica: el 10% de los hogares más ricos concentra el 42% de toda la riqueza inmobiliaria residencial, mientras que la mitad más pobre de la población apenas posee el 12,5%. Desde 2011, esta concentración no ha hecho más que agravarse.
La desigualdad en la propiedad se traduce directamente en poder de mercado. Fondos de inversión, grandes tenedores y rentistas con múltiples inmuebles imponen precios al alza en compraventa y alquiler, expulsando a amplias capas de la clase trabajadora del acceso a una vivienda. En paralelo, el parque de vivienda pública sigue siendo residual —en torno al 1,5% del total—, incapaz de ejercer cualquier función de contención de precios.
Los márgenes empresariales del sector inmobiliario refuerzan este diagnóstico. En 2025, la rentabilidad del negocio del ladrillo alcanzó un récord histórico del 32,7%, según el Observatorio de Márgenes Empresariales de la Agencia Tributaria. Es decir, más de 30 euros de beneficio por cada 100 facturados, una cifra incompatible con la idea de "un mercado tensionado por escasez" y que apunta, en cambio, a una apropiación de rentas basada en la inflación del precio del suelo y la vivienda que apunta a una auténtica burbuja de precios.
El 85% de hipotecas se concedieron a personas que ya poseían vivienda
La estructura del crédito confirma el carácter especulativo del mercado. En 2025, el 85% de las hipotecas se concedieron a personas que ya poseían al menos una vivienda, y solo el 14% se destinaron a primera residencia. Más de la mitad de los préstamos hipotecarios financiaron compras con fines especulativos, mientras aumentaban las adquisiciones al contado, especialmente en zonas turísticas y por parte de grandes tenedores.
El aumento de la construcción no baja los precios, los sube
Ni siquiera el aumento de la construcción y las compraventas ha frenado la escalada de precios; al contrario. A pesar de cifras récord de transacciones y de un repunte significativo de la actividad promotora, los precios siguen subiendo y subiendo porque, precisamente, la nueva vivienda no se dirige mayoritariamente a cubrir necesidades habitacionales, sino a ampliar carteras de inversión de varios actores corporativos. Construir más, en este contexto, no abarata la vivienda: consolida la concentración y el negocio.
S&P Global señala que el empleo "sostendrá" el mercado inmobiliario, aunque admite que no espera mejoras sustanciales en la tasa de desempleo en el Estado español, que ya presenta síntomas de cronificación. En la práctica, esto implica precios al alza sin un aumento equivalente de salarios, elevando el esfuerzo económico de los hogares obreros y profundizando la exclusión residencial. A ello se suma un escenario de tipos de interés elevados, con escaso margen para nuevas bajadas por parte del Banco Central Europeo, que encarece el acceso al crédito para quienes sí necesitan una vivienda para vivir.
Los datos dibujan una conclusión clara: la vivienda funciona cada vez menos como un derecho social y cada vez más como un mecanismo de redistribución regresiva de la riqueza. Mientras el 10% más rico acumula patrimonio inmobiliario, rentas y beneficios récord, la mayoría social afronta precios inasumibles, precariedad habitacional y expulsión de los centros urbanos. Lejos de ser un fallo del mercado, se trata del resultado previsible de un sistema que protege la rentabilidad del capital y a costa del derecho a la vivienda.
