A pesar de que la construcción de viviendas y el número de compraventas en el Estado español han repuntado en 2025 —con un incremento interanual del 40,6% en marzo y más de 62.000 transacciones solo ese mes—, su mayor nivel desde 2007, con los precios al alza en la mayor parte del Estado español. En 2024, se vendieron más de 640.000 inmuebles, una cifra sin precedentes en casi una década.
El precio medio de la vivienda usada alcanzó los 2.391 euros por metro cuadrado en mayo, lo que supone un incremento anual del 12,8%. El Índice de Precios de Vivienda del INE confirma una subida interanual del 12,2% para la vivienda nueva y del 12,3% para la de segunda mano en el primer trimestre de 2025.
Por tanto, se da la paradoja de que la oferta aumenta pero los precios no bajan; un hecho que contradice los dogmas liberales sobre la oferta y la demanda. El fenómeno tiene una explicación estructural: la mayor parte de la nueva vivienda construida o rehabilitada es adquirida por grandes tenedores, inversores, fondos o compradores extranjeros ricos no residentes.
Lo que tienen en común todos estos actores es que parten de una posición económica más ventajosa y no necesitan las casas para vivir, mientras que la clase trabajadora, especialmente en sus estratos inferiores, sigue encontrando barreras económicas significativas para acceder a la propiedad e incluso a la vivienda en alquiler, debido a los altos precios y las condiciones bancarias ajustadas. Si a esto se le suma la escasez de vivienda pública (apenas el 1,5% del parque residencial) y la fuerte demanda en grandes ciudades y zonas turísticas, se presenta la tormenta perfecta.
Uno de los fenómenos más destacados que demuestra lo anteriormente mencionado es el auge de las compras al contado: según el INE, entre enero y marzo de 2025, más de un tercio de las viviendas (alrededor del 34-38%) se adquirieron sin recurrir a financiación hipotecaria, una cifra récord desde 2015.
Aunque en grandes zonas urbanas como Barcelona la mayoría de las compras aún se hacen con hipoteca, el grueso de las compras al contado a nivel Estatal se concentra en áreas turísticas y entre grandes tenedores que buscan rentabilizar su capital.
Además, la vivienda protegida apenas representa el 6,8% de las transacciones y el 3,4% del parque de vivienda, según datos del Ministerio de Vivienda. Esto evidencia el carácter testimonial de la vivienda social y protegida y el predominio de la especulación pura y dura.
Así, construir más vivienda no garantiza una bajada de precios; al contrario. La demanda sigue dominada por quienes no la necesitan para vivir, sino para invertir o especular.
¿Más vivienda protegida?
Ante esto, algunos sectores proponen extender el parque de vivienda protegida. La vivienda de protección oficial (VPO) en el Estado español está pensada, en teoría, para “facilitar el acceso a la vivienda a familias de rentas bajas y colectivos desfavorecidos”, pero en la práctica suele acabar siendo una opción de ahorro para las clases medias acomodadas, que pueden afrontar los requisitos económicos y administrativos que exigen las convocatorias.
Y es que los requisitos de acceso, aunque formalmente orientados a la “inclusión”, a menudo resultan inaccesibles para los sectores más empobrecidos de la clase trabajadora, que carecen de ahorros, garantías o recursos administrativos suficientes para participar en los procesos de adjudicación.
Desde la socialdemocracia son habituales las propuestas para “facilitar el acceso a la VPO para los más vulnerables”, pero la propia lógica excluyente de mercado y la competencia de las clases medias que acaparan las limitadas adjudicaciones hacen que esta medida no pueda resuelver la exclusión residencial endémica de quienes más la necesitan.
Por tanto, las tendencias del mercado inmobiliario vuelven a demostrar que mientras la vivienda siga siendo una mercancía y no un derecho universal, la especulación seguirá imposibilitando el acceso a una vivienda de calidad para la mayoría social.
