La promesa y el fracaso de la regulación socialdemócrata

El 23 de septiembre de 2026 una comisión judicial, protegida por un amplio despliegue policial, sacó en camilla de su casa del número 46 de la calle Alcalde Sainz de Baranda, en el distrito madrileño de Retiro, a María del Carmen Abascal, Maricarmen, de 87 años, que vivía allí desde que su padre firmó el contrato de alquiler en 1956. La empresa Urbagestión, que compró el edificio en 2018, le exigía una renta de 1.650 euros al mes, más del triple de los 500 que pagaba y más que toda su pensión de 1.450 euros, y el Tribunal Supremo le dio la razón en marzo de 2025 porque el contrato de renta antigua, subrogado primero en la madre y después en la hija, debía haberse extinguido en 2007 según el régimen transitorio de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, que solo permite la continuidad indefinida si el descendiente tiene una discapacidad igual o superior al 65 %; la de Maricarmen es del 50 %. Aquella ley fue aprobada por el gobierno de Felipe González. La moratoria antidesahucios que podría haberla protegido había decaído en febrero de 2026, cuando PP, Vox y Junts tumbaron su prórroga en el Congreso, y la oferta de compra de la entidad pública Casa 47 fue rechazada por la empresa. Solo después del desahucio, de protestas de decenas de miles de personas y de una acampada en la Puerta del Sol, Urbagestión ofreció el piso al Ayuntamiento para que Maricarmen pudiera volver, y el Consejo de Ministros aprobó dos reales decretos-ley de vivienda en seis días.

Una genealogía socialdemócrata

El caso condensa cuarenta años de política de vivienda en los que los gobiernos del PSOE han abierto el mercado en las fases de expansión y han legislado paliativos cuando la expansión producía víctimas que no podían gestionar. El Real Decreto-ley 2/1985, el decreto Boyer, suprimió la prórroga forzosa de los alquileres y precedió a una década en la que la propiedad pasó del 73,1 % al 78,3 % de los hogares; la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 fijó contratos de cinco años y puso fecha de caducidad a los de renta antigua; y los gobiernos de José Luis Rodríguez Zapatero presidieron el pico de la burbuja, con 762.540 viviendas iniciadas en 2006, mientras respondían al encarecimiento con una Renta Básica de Emancipación de 210 euros mensuales, una ayuda a la demanda que se entregaba al inquilino para que la trasladara al casero. La literatura internacional sobre este tipo de ayudas es conocida ya que, por ejemplo en Francia, se estimó que entre la mitad y cuatro quintas partes de las ayudas al alquiler acabaron capturadas por subidas de la renta.

Desde 2018, los gobiernos de Pedro Sánchez han recuperado los contratos de cinco y siete años (2019), han aprobado la primera Ley por el derecho a la vivienda (2023), han mantenido entre 2020 y 2026 una moratoria para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y han creado un Bono Alquiler Joven de 250 euros mensuales. En ese mismo periodo, según las series del INE y de idealista, el precio de compra subió alrededor de un 52 % entre 2018 y 2025, el alquiler de oferta un 37 % y el salario mediano un 22 % entre 2018 y 2024, y los lanzamientos practicados siguieron produciéndose al ritmo de 67 al día en 2025, con la moratoria en vigor, porque la protección solo alcanzaba a quien acreditara vulnerabilidad con un informe de servicios sociales y carecía de alternativa, reduciendo notablemente su impacto, dado que también entran en juego la discrecionalidad de los jueces, la ambigüedad de lo que es realmente la alternativa ofrecida y muchos otros factores. Tres cuartas partes de esos lanzamientos ya se debían al impago del alquiler.

Una ley que solo se aplica donde se quiere

La pieza central de la Ley 12/2023, la declaración de zonas de mercado tensionado con topes vinculados a un índice de referencia, depende de que la solicite cada comunidad autónoma. Tres años después, según los datos del Ministerio recopilados por Brains Real Estate, la aplican cuatro comunidades, Cataluña, País Vasco, Navarra y Galicia, en algo más de 300 municipios donde viven 9,2 millones de personas, el 18,7 % de la población, mientras trece autonomías, la mayoría gobernadas por el PP, se niegan a declararlas y Madrid, Andalucía o la Comunitat Valenciana mantienen sin ningún tope mercados como Madrid, Málaga, Valencia o Alicante. Una norma estatal sobre un derecho constitucional que cada gobierno autonómico puede dejar sin efecto no es una garantía, sino una opción.

Pero adicionalmente, se ve que donde se aplica, el resultado tampoco es concluyente. Idealista registraba en mayo de 2026 una caída interanual del 8,8 % en el precio de oferta de Barcelona, pero los datos de Brains Real Estate para el primer trimestre de 2026 muestran subidas de entre el 9 % y el 18 % en el precio medio publicado en las principales ciudades declaradas, con Barcelona en 2.556 euros mensuales, un 16,2 % más que un año antes, y un 6,5 % más por metro cuadrado. Las dos cifras no se contradicen tanto como parece: el tope se aplica al alquiler de larga duración de vivienda habitual (en los pocos casos en los que se hace, puesto que también existe cierta ambigüedad a la hora de determinar si este tope aplica o no) y el propietario conserva la posibilidad de retirar el piso hacia usos que la ley no limitaba, el alquiler de temporada, que pasó del 2 % al 27 % de los anuncios, las habitaciones o el uso turístico, o de venderlo.

Prometer viviendas, entregar anuncios

La otra promesa fue construir vivienda pública. En abril de 2023, en plena campaña electoral, el presidente anunció que su Gobierno habilitaría unas 183.000 viviendas de alquiler asequible, sumando 50.000 de la Sareb, 43.000 financiadas con préstamos ICO, suelos de Defensa y promociones del Ministerio. Maldita.es constató en abril de 2026 que el Ministerio no ofrece datos de cuántas están terminadas y entregadas, y que su balance habla de 120.479 viviendas «movilizadas», un término que incluye suelos en tramitación y proyectos en licitación; en octubre de 2024 El Debate contaba 10.206 puestas a disposición de las familias, el 5,5 % de lo prometido y en su mayoría procedentes de la Sareb. La nueva entidad pública Casa 47 ofertó en su primer portal de alquiler, en septiembre de 2026, unas 645 viviendas.

El Plan Estatal 2026-2030 moviliza 7.000 millones en cinco años, unos 1.400 millones anuales, el 0,09 % del PIB. Para llevar el parque social del 2,5 % al 8 % de las viviendas, cerca de la media europea, harían falta unos 1,49 millones de viviendas adicionales; si cada una costara 150.000 euros y todo el Plan se dedicara a construirlas, saldrían unas 9.300 al año y el objetivo se alcanzaría en torno a 160 años. Las 645 viviendas de Casa 47 equivalen al 0,04 % de esa necesidad. Entre 1982 y 2022, en cambio, la deducción por compra de vivienda costó 162.000 millones de euros, casi cinco veces lo invertido en planes estatales, y no dejó ni una vivienda pública.

La voluntad política se mide también en las votaciones. El 21 de octubre de 2025 la abstención del PSOE permitió que PP y Vox tumbaran una iniciativa de Izquierda Unida para elevar el gasto en vivienda pública al 2 % del PIB, unas veintidós veces el esfuerzo del Plan Estatal, y el 15 de septiembre de 2026, ocho días antes del desahucio de Maricarmen, el Congreso rechazó con la abstención del PSOE tramitar la ley de Sumar que prohibía la venta de viviendas a personas jurídicas.

El “Decreto Maricarmen”

El Gobierno español ha partido esta ley propuesta por la Confederación de Sindicatos de Inquilinas en dos decretos. El primero, publicado ya en el BOE, recupera la prórroga extraordinaria de dos años para los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, suspende hasta 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, congela los alquileres situados por encima del índice de referencia y limita al 2 % la subida del resto, veta hasta 2028 las compras de vivienda por debajo del 70 % de su valor de tasación, regula el alquiler de temporada y de habitaciones, aplica un IVA del 10 % a los pisos turísticos y crea deducciones para inquilinos y caseros. El segundo, pendiente de publicación, convierte de hecho los contratos en indefinidos mediante prórrogas obligatorias de cinco o siete años, salvo que el propietario indemnice al inquilino con doce mensualidades o recupere la vivienda para sí o para un familiar.

La tabla muestra un patrón claro: las medidas que tocan el precio lo congelan en su máximo histórico en lugar de devolverlo a un nivel compatible con los salarios, de modo que el inquilino que paga hoy el doble que en 2014 queda protegido de pagar más, pero no de lo que ya paga. Las que alivian al inquilino lo hacen a cargo del presupuesto público y no del rendimiento del propietario, puesto que la deducción del 10 % devuelve al inquilino dinero que termina en manos del casero, la bonificación del 100 % paga al casero más de lo que rebaja, y la suspensión de desahucios se financia cubriendo los impagos con fondos autonómicos y estatales. Y las que se presentan como golpes a la especulación dejan intacto su funcionamiento normal: el veto a los «fondos buitre» solo afecta a las compras con descuentos de más del 30 %, que no son las que protagonizan el mercado, y el gravamen de las socimis sigue siendo testimonial frente al 0 % que pagan por las rentas que reparten.

Las medidas sobre el alquiler de temporada y de habitaciones cierran vías de escape reales, y la prórroga automática del segundo decreto sería la modificación más profunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos desde 1994, pero ambas conservan salidas para el propietario, desde la indemnización hasta la necesidad para uso propio o familiar, y ambas dependen de que el Congreso las convalide en un pleno extraordinario en el que Junts se ha declarado «decepcionado» y el PP ha anunciado su rechazo. El precedente inmediato no invita al optimismo: en febrero de 2026 PP, Vox y Junts tumbaron la moratoria antidesahucios y el 28 de abril los mismos grupos, con 177 votos, derogaron el Real Decreto-ley 8/2026, que había establecido una prórroga de dos años y un tope del 2 % apenas cinco semanas antes. En la práctica, cada derecho de los inquilinos se ha convertido en una medida temporal sujeta a una votación.

Por qué fallan y fallarán

La ineficacia de las medidas socialdemócratas no se explica por falta de voluntad ni solo por la aritmética parlamentaria, sino por el terreno en el que se mueven. Todas ellas parten de la premisa de aceptar, como decía el exministro Ábalos, que la vivienda es un bien de mercado cuyo rendimiento debe respetarse, y sus medidas, por tanto, se limitan a moderarlo, a compensarlo o a subvencionar a quien no puede pagarlo. Cuando se regula el precio, el propietario desplaza el uso o vende; cuando se ayuda al inquilino, la ayuda se traslada directamente a la renta; cuando se protege frente al desahucio, el Estado paga al casero; cuando se prometen viviendas públicas, se destina a construirlas el 0,09 % del PIB mientras la revalorización del parque privado suma 2,64 billones en una década. El caso de Maricarmen lo resume con bastante precisión: la ley que la desahució fue del PSOE, la moratoria que podía protegerla era provisional, la entidad pública que intentó comprar su piso carecía de instrumentos para imponerse, y lo único que obligó a la propiedad a negociar fue la presión de miles de personas organizadas y movilizadas en las calles. Lo que el Estado no se decide a hacer, es decir, sacar la vivienda del circuito del rendimiento económico privado, es precisamente lo que ninguna de estas normas se propone. Sin embargo, el desahucio de Maricarmen ha sido la gota que ha colmado el vaso, y ya son cada vez más personas las que empiezan a pensar en la necesidad de desmercantilizar la vivienda.