El Supremo anula el registro único de pisos turísticos

El Tribunal Supremo ha declarado ilegal el registro único de arrendamientos de corta duración impulsado por el Gobierno. La Sala de lo Contencioso-Administrativo del alto tribunal ha estimado parcialmente un primer recurso interpuesto por la Generalitat Valenciana, dictaminando que el Estado "carece de las competencias constitucionales necesarias para articular este censo centralizado". Según los magistrados, el procedimiento coordinado por el Ministerio de Vivienda y gestionado por los Registradores de la Propiedad "se superpone de manera ilegítima a los registros autonómicos ya existentes", los cuales ostentan la potestad reguladora exclusiva en materia de turismo.

La sentencia, fechada el pasado martes 19 de mayo y dada a conocer públicamente este jueves, desmantela el núcleo de una medida aprobada mediante real decreto el 23 de diciembre de 2024. Tras la decisión ya no se necesitará un código estatal para registrar un inmueble en una plataforma digital de alquiler turístico o de corta duración. Este censo estatal comenzó un periodo de pruebas el 2 de enero de 2025 y entró en vigor de forma definitiva el 1 de julio de ese mismo año con el objetivo de dar cumplimiento a las directrices de la Unión Europea sobre el intercambio de datos en alojamientos de corta duración. A pesar de la anulación del registro como entidad jurídica y administrativa, la resolución judicial mantiene vigentes las disposiciones relativas a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, las obligaciones de transmisión de datos por parte de plataformas comerciales como Airbnb o Booking, y el flujo de información con fines estrictamente estadísticos, amparándose en las competencias estatales de planificación económica.

El tribunal fundamenta su decisión en el artículo 149.1 de la Constitución española, concluyendo que la ordenación de los instrumentos públicos o la legislación civil "no son cauces idóneos para legislar un registro de estas características". Hasta la publicación de este fallo, el mecanismo estatal había tramitado el alta de más de 341.000 inmuebles en toda el Estado,

Fuentes del Ministerio de Vivienda, dirigido por Isabel Rodríguez, han celebrado que la justicia avale la continuidad de la ventanilla única digital como "herramienta contra el fraude" y se han limitado a acatar la sentencia.

Crecimiento exponencial

El auge de las viviendas de uso turístico ha registrado un ritmo vertiginoso en los últimos años. De acuerdo con la estadística experimental para la medición de este tipo de alojamientos desarrollada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la oferta de pisos turísticos ha experimentado incrementos anuales que han llegado a superar el 17%, una tasa de expansión que supera ampliamente el ritmo de crecimiento de la infraestructura hotelera convencional. Este incremento exponencial ha elevado el volumen total de inmuebles destinados al turismo y al alquiler de corta duración por encima de las 341.000 unidades en todo el Estado de cara a 2026, divididos en 258.000 pisos turísticos y 83.000 alquileres de temporada, concentrándose de manera masiva en las grandes urbes, la costa y en las principales capitales de provincia.

Aún así, se calcula que entre el 35% y el 40% de la oferta total que se comercializa de forma activa en los portales turísticos es ilegal. Al proyectar este porcentaje sobre el censo de inmuebles que han tramitado con éxito sus permisos, los expertos del sector estiman que el mercado oculto, ilegal o alegal de viviendas vacacionales y de corta duración suma entre 110.000 y 140.000 unidades no declaradas.

Documentos analíticos publicados por el Banco de España y estudios como The Airbnb Effect on Housing Prices: Evidence from Barcelona, de la Universitat de Barcelona y el Institut d'Economia de Barcelona demuestran de forma contrastable que esta proliferación ejerce una presión directa al alza sobre los precios de la vivienda residencial. La transferencia de inmuebles desde el régimen de arrendamiento convencional hacia el alquiler vacacional o de temporada de corta duración ha reducido drásticamente el inventario disponible para los residentes habituales.

Este desplazamiento del 'stock' residencial no solo encarece de forma sostenida el acceso a la vivienda, sino que actúa como un catalizador indirecto de la vulnerabilidad habitacional. La progresiva sustitución de contratos de larga duración por modalidades temporales más lucrativas ha intensificado los procesos de gentrificación y la exclusión residencial, dificultando la renovación de los arrendamientos tradicionales y derivando, en los núcleos urbanos más tensionados, en un aumento de procesos de desalojo y desahucios de la población local debido a la imposibilidad material de asumir los nuevos costes que impone el mercado.