La letra pequeña del decreto de vivienda: menos protección frente a los desahucios hipotecarios

El Real Decreto-ley 29/2026, aprobado este 6 de octubre, no protege por igual a todas las personas vulnerables frente a un desahucio hipotecario. La suspensión reforzada, que se extiende hasta el 31 de diciembre de 2030, solo se aplica cuando quien demanda es una entidad que haya adquirido inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados en las condiciones del artículo 2.1. Para el resto de demandantes (incluidas determinadas entidades financieras) el decreto establece un régimen distinto: la suspensión se revisa periódicamente, puede levantarse por las causas previstas en la norma y tiene una duración máxima de tres años. Por tanto, mantiene cierta protección, pero no elimina toda cobertura, ni mucho menos.

El preámbulo oficial confirma tres elementos clave. Primero, la suspensión reforzada se aplica hasta el 31 de diciembre de 2030. Segundo, solo opera respecto de las entidades descritas en el apartado 1. Y tercero, para los restantes demandantes existe una suspensión con revisión periódica, causas de levantamiento y límite máximo de tres años. La frase decisiva es que, para esos “restantes demandantes”, se prevén compensaciones a favor de personas físicas y personas jurídicas dedicadas al alquiler habitual asequible o social. Esto muestra que el decreto no da una única respuesta frente a todos los desahucios, sino que establece un sistema condicionado por la identidad y la posición económica del demandante.

La pregunta decisiva no es solo si el demandante es un banco, sino si encaja en la categoría concreta del artículo 2.1: qué entidad es, qué adquirió, si adquirió un inmueble o una cartera de préstamos hipotecarios impagados, en qué condiciones se produjo la adquisición, qué procedimiento judicial se sigue, si la persona afectada acredita vulnerabilidad y si carece efectivamente de alternativa habitacional. Por tanto, el decreto ya no ofrece una protección uniforme a todos los procedimientos promovidos por acreedores financieros.

Además, el decreto habla de “suspensión”, no de prohibición general. La suspensión retrasa la tramitación o el lanzamiento, puede estar sometida a revisión, puede levantarse si concurre una de las causas legales, puede tener un límite temporal, no extingue necesariamente la deuda, no cancela por sí sola la hipoteca ni el crédito y no convierte automáticamente la vivienda en propiedad pública. Además, incorpora una figura distinta: la enervación extraordinaria para desahucios por falta de pago de rentas o cantidades debidas. Es decir, cuando la persona arrendataria es económicamente vulnerable, la Administración tiene un plazo máximo de dos meses; durante ese plazo se suspenden el procedimiento y, en su caso, el desahucio; debe ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar las cantidades reclamadas, las devengadas y las costas; si paga íntegramente, termina el procedimiento y continúa el contrato; si no ofrece vivienda ni paga, la Administración se subroga en la posición deudora y no procede el desahucio mientras persista la vulnerabilidad. Esta medida se refiere principalmente a desahucios arrendaticios por impago y no debe confundirse con una protección idéntica frente a ejecuciones hipotecarias.

El texto también amplía o introduce reducciones fiscales para varios supuestos: nuevos contratos de alquiler, viviendas alquiladas por primera vez, cesión a administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro para alquiler “asequible o social”, viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores y alquileres que cumplan determinadas condiciones de precio y estabilidad. También establece una deducción de hasta el 10% de las cantidades satisfechas por alquiler de vivienda habitual para personas beneficiarias que cumplan los límites de renta previstos. Los movimientos de vivienda han criticado que estas medidas transfieren recursos públicos a rentistas.

En el capítulo de promoción público-privada, el decreto contiene instrumentos diferentes: “financiación de proyectos de vivienda con impacto social”, avales para empresas que utilicen construcción industrializada, incentivos fiscales para vivienda protegida y rehabilitación, préstamos del mecanismo TU CASA de hasta 50.000 euros al 0%, programas para proveedores sociales de “vivienda asequible” y protección permanente de viviendas y suelos transferidos a CASA 47. La cuestión es si estos mecanismos generan vivienda asequible permanente o si socializan el riesgo mientras los beneficios permanecen privatizados. El texto también contiene algunas exigencias para el rentismo: los alquileres de temporada deberán justificar una causa temporal real y acreditada; si no existe esa causa, el contrato se convertirá automáticamente en arrendamiento de vivienda habitual; la suma de los alquileres por habitaciones no podrá superar la renta de la vivienda completa; se prohíbe trasladar al inquilino determinados gastos de gestión inmobiliaria; se establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años; se limitan las actualizaciones de renta hasta el 31 de diciembre de 2027; y se refuerzan las garantías sobre desperfectos y entrega de la vivienda. Sin embargo, no está claro hasta qué punto se aplicarán estas normas en la práctica.